A kolozsvári ingatlanpiac elemzése

A márciusi Biznisz Vitamin a kolozsvári ingatlanpiac alakulásáról szólt, ahol Bónis Endre, a Reform ingatlanközvetítő ügyvezetője tájékoztatta a hallgatóságot. Mi mozgatja a kolozsvári ingatlanpiacot? Milyen hatások érték az elmúlt időszakban? Hogyan alakul a jövője? Mint kiderült, Romániában a lakosság 94%-a tulajdonos, ez a szám Európa szinten a legmagasabb. De korlátozzuk határainkat Kolozsvárra.

A márciusi Biznisz Vitamin a kolozsvári ingatlanpiac alakulásáról szólt. Mi mozgatja a kolozsvári ingatlanpiacot? Milyen hatások érték az elmúlt időszakban? Hogyan alakul a jövője? Mint kiderült, Romániában a lakosság 94%-a tulajdonos, ez a szám Európa szinten a legmagasabb. De korlátozzuk határainkat Kolozsvárra.

Mi mozgatja a kolozsvári ingatlanpiacot?

Kolozsvárt ingatlanpiac ügyben a lista élére helyezi a tény, hogy ez Erdély kulturális fővárosa, amely oktatási szempontból is képzett közösséggel rendelkezik. Nagyjából százezer egyetemista lakja, amiből legalább hatezer külföldi. Egy másik tényező az IT szektor jelenléte, amely segíti a városfejlődést, a kolozsvári élet ugyanis előszeretettel nyit a mesterséges intelligencia irányába. Ugyanakkor a főváros után Kolozsváron a legmagasabb a netto átlagbér, ez idén meghaladta az ötezer lejt. A régiónak az egyik legfelszereltebb orvosi központjával rendelkezik,  e szempontból is a lehetőségek városa. Az átlagéletkor alacsony, főleg az itt letelepedett egyetemisták miatt. Ugyanakkor jó a PR kommunikációja, álmokkal kecsegteti az itt lakókat. 

A „vonzó város” hatásai az ingatlanokra

A fent felsorolt tényezők a „vonzó város” kategóriájába helyezik Kolozsvárt, aminek eredménye statisztikailag kimutatott: évente legalább hatezer új lakásra van szükség, a város pedig tizenötezer emberrel gyarapszik. Ezek az új lakások általában olyan helyre épülnek, ahol viszonylag kevés az infrastruktúra, nincsenek kifejlesztett járdák, övezetek, a lakások pedig egymás hátát érik. De mivel a vásárlók egyharmada nem kolozsvári, nem ismerik a város területét, és általában az árat részesítik előnyben, így az, hogy az infrastruktúra fejletlen, nem lesz annyira fontos tényező. A „vonzó város” maga után követeli a magas spekulációt is, az ingatlanosok igyekeznek gyorsan nagy haszonra szert tenni, felújítják a lerobbant ingatlanokat, és továbbadják. Nem újdonság kimondani: Kolozsváron drágák az ingatlanok, de ha valaki éppen nem tudja magának megengedni ezt a „luxust”, mindig van utánpótlás. A város el fog rugaszkodni a romániai átlagtól, a szakember szerint az ingatlan birtoklásának privilégiuma a gazdagok fele fog húzni.

Az ingatlanpiac jövője

A jelenlegi helyzet szerint a gyarapodás jellemzi az ingatlanpiac jövőjét. Bónis Endre felsorolt a várost érintő, néhány jövőbeli projektet, amelyek ezt a kijelentést alá is támasztják. A Carbochim gyár területén az ország legnagyobb bevásárlóközpontját tervezik megépíteni, mindemellett rezidenciális és irodahelyiségek kialakításán is dolgoznak. Románia egyik legnagyobb ingatlanprojektje, a Transilvania smart city 15 ezer lakást hoz majd magával. A Hexagon befektetés a vágóhíd területét igyekszik majd fejleszteni. Mindezek mellett pedig a Sopor 203 hektárnyi területén egy olyan élhetőbb negyedet szeretnének kialakítani, ahol megvan a kellő infrastruktúra.

Az ingatlanpiacot érő hatások

Az utóbbi idők egyik legmeghatározóbb hatása a vírushelyzet volt. A piac csődjét jósolták, azonban ez szerencsére nem következett be, az akkor 90 ezer eurós lakás mostanra 200 ezret ér. Ami erőre kapott ebben a helyzetben, az az agglomerációból való kimenekvés, nagyon sokan hagyták el a város területét. Azonban nem tűnt ez végleges megoldásnak, rájöttek, hogy a város adta lehetőségekre előbb-utóbb szükségük van. Az irodahelyiségekre azonban nagyobb hatást gyakorolt a pandémia, az emberek csupán 18-20%-a jár be fizikailag dolgozni. Az IT cégek ennek hatására összehúzták a tevékenységeik helyszínét, rengeteg iroda került piacra. Az üzlethelyiségek piaca is teljesen átalakult, a legtöbben már bevásárlóközpontokba járnak. Ezt követően a háború okozott teljes bizonytalanságot, kérdésesé vált, hogy mibe érdemes befektetni. Ennek a hatása mára enyhült. Nagyobb problémát azonban az infláció okozott, a kamatok nőttek, a hitelezés megszűnt. A kamatok száma átalakult, 2-3%-ról akár 12%-ra is felugrott. Az energiaválság okozott egy újabb problémát, a befektetések lelassultak, a nagyobb területű házak eladása teljesen megállt. Ez azonban kedvezően hatott az építőiparra, igyekeztek ugyanis építési munkálatokkal megoldani a lakások szigetelését. Gyakran felmerülő kérdés lett a földrengés kérdése, Kolozsvár ugyan nincs földrengés veszélyzónába, de az 1760-as években volt példa egy nagyobb méretűre. A tapasztalatok azt mutatják, hogy egyre többen keresnek földrengésbiztost lakást. 

Bérpiac

Egy lakás árának meghatározásánál nagyon sok paramétert figyelembe kell venni. Egy ugyan akkora területű lakást ki lehet bérelni 200, de akár 500 euróért is. Bónis Endre a bérpiacra vonatkozóan azt javasolja, hogy ha van keret egy kisebb lakás megvételére, azt mindenképpen vásárolják meg, az abból származó bérből pedig könnyen kijön egy nagyobb területű. Ez a magas fluktuáció az eladási árakra nem érvényes ugyan így. Statisztikailag a legkeresettebb lakások a kétszobások, ezekre majdnem biztos, hogy kerül érdeklődő, ezt követi az egyszobás, majd a többi kategória– házak, több szobával rendelkezők, üzlethelyiségek, irodahelyiségek. 

Eljön az árak csökkenése, esetleg stagnálás vagy emelkedés várható?

A szakertők egyik fele az árak csökkenésére, másik a növekedésére esküszik. Bónis Endre szerint nem igazán várható árcsökkenés. A rezidenciális lakáseladások száma bár csökkenni látszik, de szerinte ez nem marad így. Megváltozott a „jó befektetés” fogalma is, eddig azt tartották jónak, ami éves 8-10 %-os hasznot hozott, ez ma lement 5% alá. Az utóbbi öt évben az ingatlanok ára 20%-al növekedett évről-évre. Ez a növekedés az 5%-os hozammal azonban még éppen megfelelő üzleti modellt eredményezett. A szakértő tanácsa pedig az, hogy ingatlanvásárlás előtt mindenképpen kérjük ki egy ahhoz értő véleményét.

Az 1568 Bistroban elhangzott szakmai előadás során az érdeklődők Berke Sándor mesterszakács édes-keserű házicsokoládéját kóstolhatták meg.